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  08 ,2017

コーギー犬とその家族の汗と 汗! と 汗!!! と 涙と笑いのとりとめもない物語


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プロフィール

Ryuko Kobayashi/Saeki

Author:Ryuko Kobayashi/Saeki
イヌに飼育される歴6年、家事をしない主婦。趣味は、テニス、六甲全山縦走、スキー、まち歩き、映画、ベランダ菜園、ソーイング、粉もん、片付けと捜しもの、浅く広くとりとめもない。関心領域は、人とまちと住まい、参加と協働、サイエンスコミュニケーション、と、漠然としてつかみどころがない。title="CoSTEP">CoSTEP4期生。まちなみ発見クラブ・メンバー。
このブログは、コーギー犬のみかんとの出会いを機に始めたが、現在は私のとりとめもない戯言を書き綴っている。
facebook.com/Ryuko.Kobayashi

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中古住宅
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02

Category: Saeki Residence Project 2011-2012

Tags: 中古住宅  新耐震基準  減税  不動産取得税  生前贈与  耐震改修助成  

Comment: 0  Trackback: 1

中古住宅が嫌われる理由
ちょいと予算オーバーだった中古住宅。駅からも微妙に遠いし、何より築年数が古い。
それでも、敷地と建物の広さ、2間続きの和室とそれにつながる広々とした広縁に惹かれて購入した。
(恐らく新築でイチからつくるなら、恐らくこんな贅沢な和室をつくったりはしない。そんな敷地を確保できるとも思わないし。でも、これは何かのご縁なのだ。この齢にして和の心を見つめ直す良い機会だと思った)

元々どんな住宅でも中古の場合はリノベを考えていたので、「たとえば500万円程度でどんなリフォームができる?」と友人の設計事務所に相談すると、「水回りをいじらず」「最低限の耐震補強」「そのついでに内装を替える」程度ならできるかも、というお返事。
漠然とした内容だけど、目安ができた。
(しかし、その後、あっちもこっちも直したくなり工事費は膨大にふくれあがる。何を削って何を生かすか重箱の隅をつつく予算書とのにらめっこが始まるのだが・・・)


まあ、それはともかくとして、この住宅余りの時代に、古い住宅を取得する際の法律で決められたお金のかかりようといったらない!
住宅ローンは金利底値時代なので、バブル期に比べれば破格の金利で借りられた。それは良かった。良かったのはそれぐらい。(年齢も年齢なのでフラット35とやらは眼中になかったが、それは古家のため×)

1981年(昭和56年)より古い住宅は、優遇がない。(これは勉強不足だった!)
優遇がないのは、新耐震基準のせい
 ↓
●新耐震基準
現行の構造耐力基準は、1981年(昭和56年)6月1日 建築基準法施行令改正に伴い制定された新耐震基準に基づいている。さらに、2000年(平成12年)6月1日 建築基準法及び同施行令改正され、構造計算法として従来の許容応力度等計算に加え、限界耐力計算法というものが認められている(この計算方法は専門家ではないのでちんぷんかんぷん。その後も建築基準法は改正されている)。

だから、いろんなところに1981年(昭和56年)基準が適用される。
 ↓
●登記費用
不動産屋も「こんな古い物件を扱うのは初めてなので、ごめんなさい」と言っていたが、初期費用にある不動産登記費用は、築25年を堺にそれより古い住宅は1.5倍ぐらいかかる。

●耐震改修助成
昨今の住宅がらみの助成金のうち、耐震改修助成はこれまた25年以内ではないので、対象外。

●住宅取得などの資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税制度
親の金をあてにするための制度なんだけど、この条件に「新築または築後経過年数が20年以内(一定の耐火建築物である場合には、25年以内)であること。」とある。ゆえに、対象外。

●不動産取得税
新築住宅の場合、延べ床面積が50㎡~240㎡の場合(住宅用附属屋を含む)、一戸につき1,200万円(長期優良住宅の普及の促進に関する法律の施行の日(平成21.6.4)から平成26年3月31日までに取得された認定長期優良住宅は1,300万円)が価格から控除される。
中古住宅の場合は、平成17年4月1日以後に取得し、次の要件を満たすときに軽減(控除)を受けることができる。 ・取得者自身が居住すること
 ・住宅部分(居住用の附属屋を含む。)の床面積が50㎡以上240㎡以下
 ・次のいずれかの要件を満たす場合
   ア 木造、軽量鉄骨造…築20年以内/非木造…築25年以内
   イ S57年1月1日以後に新築されたもの
   ウ 取得した日前2年以内に建築士等が行う耐震診断によって、新耐震基準に適合していることが証明されているもの

ほらほらここでも対象外。


つまり、この1981年(昭和56年)以前に建てられた住宅はもちろん築25年を目安に危険な住宅に分類されるらしく、また、取得後の居住年数にも着たいできないため投資する意味がないとみなされるのか、
「本当に取得するの?大丈夫?危険だよ。長く住む気あるの?それでも取得するならお金ちょうだい」
という法律になっているようなのだ。
危険だと言っても、耐震補強をすれば新耐震基準を満たすことができる。
この耐震補強のためにお金がかかる。
ムダな瓦礫を出さず(このあたりの住宅解体瓦礫は大阪湾のフェニックス埋立処分地に埋め立てられる)、C02削減にもつながり、空き家対策にもなる、こうした努力に対して国はもっと寛容であるべきだ。

こんな基準を設けているから、20~30年しか持たない安普請の(見た目はきれいな)小規模住宅が造り続けられている。
住宅は日本の風景をつくる大事な要素です。
それが、実はこんな法律のために失われていくのです。
そりゃ、誰だって、お金のかかることは避けたいよね。古家リフォームにはリスクも伴うからね。
お金のかからないしくみが、住宅の寿命を決める。そして、エネルギーや資源のない日本は、どんどんゴミを出していく。
なんということか!

そんなことにめげてられません。
結果的にトータルすれば良好な住宅を安く手に入れられるのですよ、そこらの築25年の家よりもしっかりした造りにも変えられる。
個人的にはあくまで予算オーバーなので、車の買い換えは延期、テレビも当分19inchのままですが、それを越える何かを得たと思っている。


アドベンチャーワールド、サバイバルなリノベ作戦は、次のブログで。
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テーマ : 住宅・不動産    ジャンル : ライフ

02

Category: 住まい

Tags: 不動産  住まい  中古住宅  古家  耐震  

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気になる古家
最初に3階建てを紹介してくれた不動産屋から、平面図のみも含めて10数軒を紹介してもらった。
他の不動産屋へも問い合わせてみたりした。

安い!広い!って思ったら、車で行けない場所だったり、階段が続く奥まった場所だったり、毎回車を出すたびにストレスたまりそうな車道の狭い場所だったり、、、
「安いのはワケありです」
とは、本当に不動産屋の言うとおり。

「新築じゃなくてもいいんですよ~広ければ」
新築に興味を示さずにしつこく言い続けていたものだから、最初の不動産屋が「今日から値下げした物件ですが・・・」と渋々出してきた古家付きの売土地があった。
広さの割に安い物件だった(でも、予算オーバー)。

「見たい」。
予算オーバーだったが、とりあえず、家の前まで見に行った。
道路側に全く窓のない威圧感のあるつくり。
でも、広い!
木戸がある。
のぞいてみると、手入れの施された雰囲気の玄関回り。

「古いってどれぐらいですか?」
「築44年。家としての保障はありませんよ」
「でも、外から見る限り、そんなボロ家には見えませんが」
「中がどうなってるか、、、」
「でも、風情を感じるなあ。見せていただくことはできますか?」

何だかとっても後ろ向きな不動産屋に頼んで、見せてもらえることになった。
その日は、夫婦で建築事務所を営む友人に、視察ツアー同行をお願いした。

3階建新築住宅を見学してからちょうど1ヶ月過ぎていた。


その家は、別の不動産屋の管理下にあった。
持ち主は2年前に売却を決めたものの、当時専任物件として扱っていた不動産屋は売ることができず、もう1社を経て今の不動産屋が引き受けていた。
当初より大幅プライスダウンするも売れず、公開物件にして1ヶ月~数ヶ月、さらにプライスダウンしたその日に、その不動産屋が渋々私に紹介してくれたというわけだ。

ともかく中に入ってみる。

床が軋む箇所はあるが、致命的な痛みは見あたらない。
お茶室や水屋も整っているし、図面よりもはるかに広くて父を呼んでも十分な広さを確保できそうだ。
庭も、昨今の都市部ではなかなか取得できないぐらいの広さがある。乾燥エリアにはハーブ、こっち側は畑、とイメージできる。
ただ、和室以外は増改築を繰り返し、キッチンも洗面もお風呂も立派には違いないが、内装や意味不明の設えなどはどうにも私の趣味ではない。センスがまるで違う。
でも、和室というのは不思議。
趣味だのセンスだのってのを越えた空間なんだな。
洋間のわけわからん感覚を隠してしまうほどの存在感があるのだから。

一目惚れ。

珍しく、家に一目惚れした。
ちょいと予算オーバーだが、これまで見た新築住宅とは全く違う。

「なぜ売れないんですか?何かワケありですか?」
「家が古いですからね」
「でも、使えそうですよ」
「確かに、築年数の割にはしっかりしてますよ。十分住めます」
「今まで見に来た方はおられなかったんですか?」
「何組かいましたよ」
「辞めた理由は?」
「奥さんが気に入ったけど、ご主人が鴨居の低さに難色を示していたり、購入の段まで行ったけど、二重ローンがうまく組めなかったり、いろいろです」
「阪神淡路大震災の被害は?」
「このあたりはしっかりしていて、びくともしてません」
「地盤だけじゃなく家もしっかりしていたんでしょうか?」
「そうですね。でも、ここの奥さんは不安を感じてそのあと随分補強したって言ってはりましたわ」
「それはラッキー。ところで、治安はいかがですか?」
「住宅街なので、昼間の空き巣はありますね」
(西宮の住宅街にはもれなく空き巣がついています、という口調だった。区画が広い家に住むヒト=金持ち、というわけなのかな。一般にはそう。もしうちがここを買うなら、そしてうちに空き巣が入ったら盗る物なくて逆上されるかな・・・)


・・・・・・・・・

この日、最初の建築当時の図面を見せてもらった。
なんと、老舗の大手ゼネコンの建築だった。
これをお借りし、友人に簡易耐震診断を依頼した。
結果は、新耐震基準に基づく数値は、1階が「0.5」、2階が「0.8」。
1階は増築部分の補強が弱い。この弱さは耐震補強で十分「1」以上にできるという見解だった。

見学から3日後、購入を決めた。

20111002庭

2年間放置されていた庭。

テーマ : 住宅・不動産    ジャンル : ライフ

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